文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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